¿Cuáles son los requisitos y la pena por delito de apropiación indebida de dinero?

La apropiación supone un acto por el cual se asume una cosa como propia, incluyéndola en el patrimonio personal. De esta acción, se deriva el término protagonista de este artículo: la apropiación indebida.

Así, ¿qué ocurre cuando se toma algo ajeno como propio? En este artículo, nuestros abogados penalistas responden a esta cuestión.

¿Qué es la apropiación indebida?

La apropiación indebida es una acción que supone la adquisición consciente de algo en perjuicio de otra persona.

Es un delito que, tras la modificación del Código Penal con la Ley Orgánica 1/2015, ha pasado a ser regulado de forma más específica en el nuevo artículo 253. Así, cometerían un delito de apropiación indebida:

La diferencia con otros delitos, como puede ser la estafa, radica en el hecho de que no hay engaño.

Los bienes o el dinero son confiados a un individuo de forma lícita, no existe trampa alguna.

El problema radica cuando la persona receptora asume dichos bienes como propios y no los devuelve al propietario, tal y como estaba pactado.

¿Existen requisitos para que se reconozca apropiación indebida?

Como suele ocurrir con cualquier asunto legal, para que se reconozca que existe un delito de apropiación indebida, deben darse una serie de requisitos.

Para poder acusar a un individuo de apropiación de dinero o bienes, debe de existir algún documento o título que pruebe:

  • A quién le corresponde su propiedad.
  • El acuerdo al que habían llegado para ceder de forma temporal dichos bienes.

Esto es así para poder demostrar que no existe delito de robo, pues el propietario había cedido los bienes, y también, para afirmar que en efecto los bienes habían sido cedidos, que no vendidos o regalados.

Se trata de probar que existió una transmisión de bienes en cuanto a la posesión, pero no en cuanto a la propiedad de estos. Y de que el infractor ha abusado de la confianza depositada, tomando como propio lo ajeno, dándole un uso distinto al que se le había otorgado previamente.

Es un delito en el que se asumen bienes de forma lícita, pero a los que se les da un uso y disposición ilegítima.

Así mismo, para que el delito sea reconocido, debe producirse un enriquecimiento del sujeto activo (infractor) y un empobrecimiento del sujeto pasivo (propietario legitimo). Unas circunstancias conocidas por el que se apropia de lo indebido con la intención de percibir algún tipo de beneficio o ventaja.

Existe jurisprudencia que ha venido considerando que en el caso de relaciones jurídicas complejas que se proyectan durante largo tiempo y en la que existe un confusionismo de diferentes compensaciones de deudas y créditos, no hay delito.

¿Cuáles son las penas por delito de apropiación indebida?

Como todo delito, conlleva una serie de penas. No obstante, estas varían en función del valor de lo tomado de forma ilícita, así como del tipo de apropiación indebida y su gravedad.

Con la modificación del Código Penal, se ha incorporado una novedad en las penas en aquellos delitos de apropiación indebida leve en los que el valor de lo adquirido sea inferior a 400 euros.

Así, cuando lo apropiado no exceda en valor a los 400 euros, será una pena de multa de entre 1 a 3 meses. No obstante, debes saber que en estos casos menores aunque no haya pena de prisión, sí afecta y crea antecedentes penales.

La excepción, únicamente la encontramos en el caso que acabamos de citar. Pues, cuando se trate de cuantías superiores o de acciones de gravedad mayor, las penas cambian.

Cuando la apropiación indebida supere los 400 euros, las penas podrán ser se entre 3 a 6 meses de multa.

La ley contempla que cuando se trate de bienes con cierto valor artístico, histórico, cultural o científico, las penas sean de prisión de entre 6 meses a 2 años.

Por último, el Código Penal reconoce una serie de circunstancias como modalidad agravada de apropiación indebida, cuyas penas serán de 1 a 6 años de prisión, con multa de 6 a 12 meses.

Los supuestos son:

  • Si afecta a bienes de primera necesidad o viviendas.
  • Si daña de forma considerable a la situación económica del afectado y/o a su familia.
  • Si el delito se lleva a cabo haciendo uso abusivo de las relaciones existentes con el perjudicado, aprovechándose de forma deliberada.
  • O si el valor de los bienes apropiados supera los 50.000€.

¿Cuál es la prescripción en el delito de apropiación indebida?

La ley establece que para este tipo de hechos, su prescripción se da a los 5 años desde que se producen los hechos en penas inferiores a los cinco años, o a los 10 años en los casos en los que las penas son mayores.

La apropiación indebida de dinero como caso más frecuente.

Pese a que el propio artículo 253 del Código Penal, reconoce el dinero como uno de los bienes a considerar en el delito de apropiación indebida, cuando se trata de apropiaciones monetarias, la jurisprudencia puede no verlo así.

Esto es así por la concepción que ya en el Código Civil se hace del dinero, al que se le considera un bien fungible. ¿Y qué quiere decir eso? Que es un bien, cuya naturaleza puede implicar su uso y consumo para adquirir otros y, por tanto, no es único como lo pueden ser un cuadro o un coche.

De ahí que, a no ser que se haya tratado de una transmisión que implique la entrega de determinado número de billetes, especificando la entrega de esos mismos, el Juzgado puede considerar que se ha producido una administración desleal y no un delito de apropiación indebida

Ante estas situaciones, cuando nos encontramos con adquisiciones de bienes que pueden ser más o menos cuestionables, es imprescindible contar con un abogado experto que sea capaz de demostrar ante el juez que efectivamente existe delito de apropiación indebida. 

¿Existe la apropiación indebida en herencias?

Las herencias y la apropiación indebida, son términos que en más de una ocasión se encuentran. Sobre todo, en aquellas situaciones en las que unos herederos ocultan la existencia de determinados bienes para poder apropiarse de ellos.

Cuando se tiene que hacer inventario del número de bienes que un fallecido deja a sus herederos, puede haber errores involuntarios. El problema se da cuando un heredero, de forma consciente, oculta la existencia de un bien para en su beneficio, quedárselo.

Esta acción sería reconocida como un delito de apropiación indebida y, por tanto, tendría sus consecuencias legales correspondientes.

Si dichos bienes se incorporan al patrimonio personal del infractor, las penas serían las citadas anteriormente y variarían en función del valor.

Sin embargo, si el sujeto hace uso de esos bienes para entregarlos o venderlos a terceros, estaríamos hablando de un delito de estafa y no de apropiación indebida. Las penas podrán ser de entre 1 a 6 años con multa de 6 a 12 meses.

¿En qué consiste la apropiación indebida de vehículo?

Tal vez alguna vez lo hayas oído o, incluso te lo hayas planteado. La apropiación indebida de vehículos más frecuente se produce con los coches de alquiler.

Han sido ya varios los casos que se han dado en relación a esto. Individuos que una vez finalizado el plazo pactado con la empresa de alquiler, no devuelven el vehículo ni pagan las cuantías a abonar.

Normalmente, se produce por no poder o querer hacer frente al pago del arrendamiento del coche. No obstante, no hacer frente a esos pagos y entregar el vehículo, trae unas consecuencias aún mayores.

Además, al tratarse de un vehículo, las penas por delito de apropiación indebida no serán leves. Ya lo comentamos, las penas por adquisiciones de un valor superior a los 400 euros traen consigo penas de prisión y multa para los infractores.

¿Puedo poner una denuncia por apropiación indebida?

Si te has visto afectado por una apropiación indebida, debes presentar una denuncia al juzgado correspondiente. De igual modo, puedes presentar la denuncia ante la Guardia Civil o la Policía.

Ya sabes que es un delito contemplado en el Código Penal y que afecta directamente al patrimonio. Por tanto, deberás demostrar esa apropiación aportando la documentación que acredite tu titularidad sobre el bien o bienes adquiridos, así como de las condiciones de la transmisión.

Reunir todas las pruebas que demuestren la existencia de delito es de vital importancia. Por ello, contar con un abogado experto desde el primer momento es fundamental. Si necesitas que te defendamos, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Nuestros abogados solucionarán tu problema.

A modo de conclusiones, nuestros abogados en Madrid te indican que este delito consiste en:

  • Acto de deslealtad a la confianza.
  • En quién ha sido depositada la confianza y el perjudicado.
  • Por hacer suyo y no devolver los bienes (dinero, vehículos, etc).
  • Plena consciencia de querer apropiárselo.
  • Fin: Darle un destino diferente al acordado.

Como siempre, quedamos a tu disposición para cualquier aclaración, bien vía comentario, bien consulta online.

El siguiente post ¿Cuáles son los requisitos y la pena por delito de apropiación indebida de dinero? es disponible en www.garonabogados.es

¿Son retribuidos los permisos de trabajo en los días por fallecimiento de un familiar?

La pérdida de un familiar supone un trago amargo del que lleva tiempo sobreponerse. Si además, al enterarte de la trágica noticia, no pudieses abandonar tu puesto de trabajo para estar con los tuyos, el drama sería aún mayor.

Sin embargo, el permiso por fallecimiento de un familiar es uno de los derechos que contempla el Estatuto de los Trabajadores y que tu empresa no puede negarte.

En este artículo te cuentas nuestros abogados laborales en Madrid cómo puedes solicitarlo, cuántos días te corresponden y el grado de consanguinidad o afinidad necesario.

El permiso por fallecimiento

Cómo comentábamos al inicio, el propio Estatuto de los Trabajadores, contempla una serie de situaciones que pueden darse en la vida personal de los trabajadores y sobre las cuáles tienen derecho a solicitar un permiso en su trabajo. Estas situaciones son variadas: nacimientos, matrimonio, fallecimientos, etc.

Artículo 37.3 del Estatuto de los Trabajadores:

Como vemos en la ley, se contempla tanto el derecho a solicitar el permiso como los días de los que dispone el trabajador. Pero lo más importante y que no debes olvidar: para poder solicitar el permiso de defunción, tiene que tratarse de un familiar de segundo grado como mínimo.

El Tribunal Supremo ha afirmado que la finalidad del instituto jurídico-laboral del permiso por desgracia familiar es precisamente armonizar o hacer compatibles las obligaciones de trabajo con los deberes sociales y familiares de asistencia y compañía que surgen en los casos de fallecimiento o enfermedad grave de parientes o afines muy próximos, evitando que el cumplimiento de las primeras pueda anular o impedir por completo el cumplimiento de los segundos.

¿Cómo afecta el grado de consanguinidad o afinidad al permiso de días por fallecimiento?

Distinguiremos entre los dos grados contemplados para este tipo de permiso: los familiares de primer grado y los de segundo grado. Cuando hablamos de grado de consanguinidad nos referimos a aquellos familiares directos, mientras que cuando hablamos de grado de afinidad, hablaremos de los familiares políticos.

Familiares de primer grado

Familiares de segundo grado

–       Padres

–       Hijos

–       Cónyuges

–       Suegros

–       Hermanos

–       Abuelos

–       Nietos

–       Cuñados


Por tanto, pongámonos en varios supuestos que son los que más frecuentemente se dan. Por fallecimiento del padre o la madre, sí podemos solicitar el permiso. Al igual que si fallece uno de los abuelos.

En cambio, si es un tío el que ha fallecido, no tendríamos derecho a solicitar dicho permiso. Esto es así porque los tíos pertenecen al tercer grado de consanguinidad.

Solo se contemplan los familiares citados arriba en el primer y segundo grado.

Mediante el uso del permiso por desgracia familiar, lo que se permite es poder acompañar en el difícil trance personal que para el solicitante supone estas circunstancias. 

¿Cuántos días me corresponden de permiso por fallecimiento de un familiar?

Tal y cómo establece la legislación, al familiar del fallecido le corresponden 2 días naturales y, en caso de desplazamiento 4 días.

No obstante, hay ciertos aspectos que debes tener en cuenta y que pueden ver afectados tus días de permiso.

Si se precisa de un desplazamiento, contarás con 4 días de permiso, pero no olvides que se aplica por igual independientemente de la distancia. Por ejemplo: un desplazamiento entre ciudades o CCAA, computará igual que aquel que precise salir del país.

Los días por fallecimiento tendrán la condición de permisos retribuidos.

Además del tema de los desplazamientos, otro contratiempo con el que puedes encontrarte es que, el fallecimiento coincida con días no laborales. Para que te hagas una idea, el permiso comienza a contar desde el día en el que se produce el fallecimiento.

Así, si los hechos se producen un sábado y, a no ser que trabajes en fin de semana, te incorporarías el lunes a tu puesto con normalidad. Y si por ejemplo, el fallecimiento se produce un domingo, solo tendrías el lunes como día de permiso.

Como vemos, los días no laborales se contemplan dentro del plazo en caso de coincidir con las defunciones, ya que la ley habla de días naturales.

¿Tengo permiso retribuido si mi pareja y yo no estamos casados?

Por ley, ante este tipo de situaciones, las parejas de hecho no están contempladas. Únicamente se tienen en cuenta las relaciones en las que exista matrimonio.

Esto solo teniendo en cuenta lo que recoge la legislación, los convenios laborales pueden abordar este tipo de cuestiones y por tanto, puede haber variaciones a la hora de solicitar licencias por fallecimiento de un familiar.

El permiso por fallecimiento en el convenio colectivo

Cuando hablamos de un convenio colectivo, nos referimos a ese acuerdo que se firma entre la empresa y los representantes de sus trabajadores.

En este convenio, se regulan diversos aspectos, como las condiciones de trabajo o los derechos y obligaciones de trabajadores y empresa, siempre respetando el Estatuto de los Trabajadores.

Con lo dicho, en relación a los permisos por defunción, no cabe duda de que tienen que estar contemplados en los convenios, siguiendo lo fijado por ley.

Sin embargo, este tipo de permisos o licencias pueden ser mejorados en los convenios, pudiendo incluirse, por ejemplo, la cuestión de las parejas de hecho.

A no ser que se estipule de otra forma en el convenio, se seguirán las pautas del Estatuto de los Trabajadores: permiso hasta familiares de 2º grado, de 2 días o 4 si requiere desplazamiento.

¿Cómo solicitar el permiso laboral por fallecimiento a mi empresa?

A la hora de pedir una licencia en nuestra empresa por defunción de un familiar, no puedes olvidar que esta empieza a contar desde el día del fallecimiento. Por tanto, cuanto antes avises a la empresa, mejor.

La forma más recomendable de hacerlo es por escrito, ya sea por mail, fax o carta. Así, queda constancia de la solicitud y de los hechos y no pueden acusarte de abandonar el puesto de trabajo.

Como es un derecho de los trabajadores, las empresas no pueden negarse a conceder dicho permiso. Independientemente de lo que te digan, la ley te respalda.

Puede ser que tu empresa te solicite que, además del escrito en el que expongas el fallecimiento de un familiar de primer o segundo grado, lo demuestres.

Si se da el caso, deberás presentar una copia del certificado de defunción y, puede ser que el libro de familia.

 

 

El blog post ¿Son retribuidos los permisos de trabajo en los días por fallecimiento de un familiar? Ver más en: http://garonabogados.es/

¿Qué hacer ante un juicio monitorio si no puedo pagar?

Foto: Palacio de Justicia Huesca.

Ya tuvimos oportunidad de tratar en cómo cobrar una deuda en 5 pasos, que el juicio monitorio es uno de los movimientos del ciclo del recobro que se presentan a los despachos de abogados en la gestión de impagados, bien para empresas, bien para particulares.

El juicio monitorio no es el último de los pasos. GARÓN ABOGADOS lleva tiempo trabajando el cobro de deudas, tanto en la gestión amistosa (cartas de reclamación de deuda y gestión telefónica) como judicial, y nos hemos dado cuenta que el poder gestionar carteras de morosidad te da una visión más amplia y compleja de lo que es el procedimiento monitorio en sí mismo para reclamar cantidades.

Por ello, en este artículo trataremos muy por encima en qué consiste el juicio monitorio, especialmente dedicado para aquellas personas que desconocen este procedimiento judicial para reclamar o cobrar deudas.

¿Te han citado para hacer un juicio monitorio? Contacta con nuestros abogados por teléfono para defenderte en juicio.

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JUICIO MONITORIO PARA COBRAR UNA DEUDA.

¿Qué significa un proceso monitorio?

Un proceso monitorio es un procedimiento judicial en el que se pretende la reclamación del pago de una deuda, de cualquier importe que sea determinado, así como ser una deuda vencida y exigible.

Por lo tanto, será un juicio monitorio aquel que tiene por objeto la resolución rápida de conflictos jurídicos, y en concreto los que versan sobre el cobro de deudas.

Recomendamos la lectura de ¿Qué es un procedimiento monitorio? Para tener más información sobre este tema.

¿Quién puede iniciar un proceso monitorio?

Podrá iniciar un proceso monitorio la persona que pretenda de una tercera el cobro de una deuda dineraria, pero se necesitará probar que dicha deuda existe y que es exigible.

Para acreditar estas deudas puede valerse de cualquier tipo de documento y/o soporte, además de las facturas, albaranes, certificaciones, telegramas, etc.

Recomendamos la lectura de ¿cómo reclamar una deuda sin factura?

Para reclamar una deuda por medio de procedimiento monitorio, aquellas que no superen la cuantía de 2.000 euros, no será necesaria la asistencia ni la representación de abogado ni procurador respectivamente, pudiendo rellenar un modelo de demanda de juicio monitorio como el que indicamos a continuación para su presentación.

Pese a no ser obligatorio en algunos casos ir con abogado y/o procurador, recomendamos que siga el procedimiento un profesional.

Trámites para el cobro de impagados ante un Juzgado.

La tramitación se inicia mediante una petición con el escrito acompañado de los documentos que justifiquen la deuda. Una vez recibida, el Juez solicitará al reclamado y deudor el pago en un plazo de 20 días.

En este punto nos encontramos con tres opciones:
1.- El deudor paga las cantidades debidas, finalizando el proceso monitorio.
2.- Se opone, entonces dependiendo de la cantidad, el trámite continuará según un procedimiento u otro. Por ejemplo, en reclamaciones de cantidades superiores a 2000 euros e inferiores a 6000 se iniciaría un juicio verbal.
3.- Que el deudor no comparezca en ese plazo de 20 días. El Juez dictará Decreto y derivará en ejecución contra él estableciendo un plazo de hasta 5 años para proceder al embargo de los bienes proporcionales para saldar la deuda, así como la inclusión de cualquier gasto que haya supuesto la reclamación de la demanda monitoria.

Acto del juicio monitorio.

El acto de juicio monitorio, salvo que haya cuestiones complejas que tengan que resolverse, es un acto bastante rápido, ya que lo que se pretende probar básicamente es, si se debe la cantidad que se reclama en juicio.

Se practicarán los medios de prueba que se hayan acompañado al escrito u oposición a la demanda, y en algunos casos, habrá tiempo para que los abogados formulen conclusiones.

¿Qué pasa si no me presento a un juicio monitorio?

Pues se estimará la demanda y te condenarán al pago del importe que se reclama mediante demanda de procedimiento monitorio, siempre y cuando se acredite dicha deuda.

¿Y ya se acaba?

No. La labor de los abogados es realizar todo tipo de averiguaciones patrimoniales para encontrar bienes del deudor en el supuesto de que no haya hecho frente al pago de la deuda reconocida por sentencia judicial.

Pueden embargarte cualquier bien que conste en tu patrimonio: cuentas bancarias, vehículos, inmuebles, etc. hasta cubrir el importe de la deuda.

¿Funciona el proceso monitorio para el cobro de deudas?

Pues según la opinión de nuestros abogados en Madrid: depende. No todos los casos son iguales. Si bien es cierto, el procedimiento monitorio comienza a ser ya conocido, no solo en sus efectos sino también en las consecuencias.

“El cobro de impagados es el arte de sugerir al deudor moroso las razones por las cuales ha de pagar su deuda” Pere J.Branchfiel.

Para cobrar facturas impagadas en la gestión de deuda, este y no otro, es el principio fundamental.
El verdadero éxito de nuestros abogados en Madrid es intentar recuperar el importe de la deuda en el menor plazo de tiempo posible, y para ello se requiere de una psicología por parte de los profesionales de la firma que supera el mero encargo profesional.

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¿Cómo evitar los problemas de herencias entre hermanos a través de la extinción de condominio?

Aprovechando que cerramos un expediente relacionado con la extinción del condomio, nuestro departamento de abogados expertos en herencias y testamentos en Madrid han querido exponer una de las circunstancias que se presentan sobre este tipo de  asuntos.

Los problemas de herencia entre hermanos están “a la orden del día”, y saber gestionarlos desde el punto de vista legal es importantísimo para evitar que medien factores sentimentales, que impidan buscar soluciones para acabar con una experiencia personal negativa.

Al igual que ocurre con una separación o divorcio, son muchos los lazos comunes que se rompen. Sin embargo, a veces no es tan sencillo desligarse de forma definitiva de aquello que en algún momento unió. Porque por ejemplo, ¿quién se queda con la casa? ¿Y con la hipoteca? Seguir compartiendo responsabilidades es algo que no desea ni una parte ni otra, y mucho menos, mantener vínculos que están rotos desde hace mucho tiempo.

A todas estas cuestiones respondemos en este artículo, y puede que encuentres las claves para resolver tus problemas familiares.

¿Qué es un condominio?

Un condominio es aquella situación que se da cuando la propiedad de un bien es compartida por más de un individuo o entidad: la potestad que tienen estos sobre una vivienda, por ejemplo.

Dentro de los tipos de condominios, podemos distinguir entre aquellos que son divisibles y los que no.

Cuando se desea romper con una situación de potestad compartida, lo más frecuente es proceder a la extinción del condominio.

¿En qué consiste la extinción de condominio entre hermanos?

Tras el reparto de las herencias, muchas veces se da el caso de que una misma propiedad se tiene que compartir entre varios hermanos, y la extinción de condominio es la solución.

Pongámonos en situación: Juan y María son hermanos con unas pésimas relaciones familiares. A la hora de repartir la herencia,  ambos han aceptado y son propietarios de la vivienda en la que estaban residiendo sus padres hasta el momento de su fallecimiento.

Si por ejemplo uno de los hermanos desea acceder al 100% de la titularidad de la propiedad, el resto de hermanos solo tendrán que ceder sus partes y percibir las cuantías económicas compensatorias por parte del nuevo titular único.

Ahora surge un problema, pues una casa es un bien que por sus características físicas no se puede repartir en un 50%-50%. No va a quedarse uno con el baño y otro con la cocina. Y, es muy probable, que uno de los hermanos no desee que la ocupación efectiva de la casa la tenga su otro hermano.

Pues bien, la solución a los problemas de herencias entre hermanos está precisamente en la extinción de condominio.

Al igual que estas circunstancias ocurren en las herencias familiares, también la encontramos en divorcios y separaciones matrimoniales.

Para poder aclararme, ¿qué significa la extinción de condominio?

Significa que una parte cede su potestad sobre un bien a la otra, que pasará a ser el único titular.

Esta disolución del condominio, se solicita mediante escritura notarial de compra-venta, en la que se establece esa trasmisión de la parte correspondiente de la propiedad al otro propietario.

La parte que cede su parte recibe una compensación económica por parte del que asume la titularidad de la propiedad.

Se trata de una vía amistosa y de mutuo acuerdo. Además, supone un ahorro considerable para ambas partes, pues no tienen que pagar todos los impuestos de transmisión que tendrían que afrontar en caso de realizar la compraventa de dicho inmueble.

Una solución sería tasar el valor de las cosas y, si fuera una casa, encargar con una agencia inmobiliaria de confianza para que os pueda gestionar la venta. Mediarán contratos de arras, y será la mejor vía para acabar con el vínculo familiar que tantos problemas te pueden ocasionar.

¿Cuáles son los requisitos para poder hacer uso de la extinción de condominio?

Para poder ejercer esta vía, únicamente tiene que existir un condominio sobre un bien y una situación justificada para que se proceda a la disolución de este: véase divorcios y separaciones o situaciones de herencias compartidas.

Tal y como recoge el Artículo 400 del Código Civil:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

¿Qué es la División de la cosa común?

En esa situación compartida sobre la potestad de una propiedad, cuando una de las personas titulares quiere ponerle fin pero no se ha producido un acuerdo previo, debe proceder a la acción de división de cosa común.

La persona que inicia estos trámites tendrá que solicitarlos al Juzgado, y necesitarás abogado y procurador.

Si bien es cierto, nuestros abogados expertos en herencias nos dicen que previamente se producen muchas negociaciones para evitar esta solución.  Hay que tener en cuenta los costes económicos en juego, y a veces, el orgullo nos puede “cegar” y facilitar a que caigamos en un “sin sentido” de pérdida de valor de las cosas, cruces de acusaciones fuera lugar, gastos innecesarios, etc.

Advertido lo anterior, y una vez en este punto, se pueden dar dos circunstancias, en función de las características de la propiedad: divisible o indivisible.

Divisible: Estaríamos en una situación ideal, pues la propiedad se reparte de forma equitativa entre todos los titulares. Es el caso, por ejemplo, del reparto de una finca.

Indivisible: Aquí la cosa se complica más y se puede optar por dos vías.

  • Lo que ya comentamos antes en la extinción de condominio: que una de las partes adquiera la titularidad total de la propiedad, aportando al resto de implicados las partes compensatorias correspondientes.
  • O bien, proceder a la venta de la propiedad para posteriormente repartir, de forma equitativa entre los beneficiarios, las cuantías percibidas.

Por otro lado, aunque el Código Civil reconozca el derecho a la división de la cosa común, en el mismo Artículo 400, establece que:

“No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.”

Debes saber que la división de cosa común puede ser solicitada tanto por uno de los copropietarios, como por árbitros (previamente nombrados por los titulares).

En los casos en los que no se llega a un acuerdo entre las partes, el Juzgado puede proceder a la venta por subasta del bien en discordia.

La Subasta judicial

Llegados al punto en que los copropietarios de un bien, no lleguen a un acuerdo en cuanto a la división de la cosa común, el Juzgado procederá a la venta por subasta de este, para su posterior reparto entre los interesados.

Artículo 404 del Código Civil:

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio.”

En estas circunstancias, las cuestiones y problemas que pueden derivarse, hacen que sea más que recomendable hacer una consulta con un abogado experto, que garantice los intereses y derechos como cotitular, así como la venta a un precio justo de la propiedad.

Los bienes indivisibles siempre suelen traer problemas cuando uno de los condominios quiere acabar con su situación de proindiviso.

¿Qué es la extinción de proindiviso?

La expresión proindiviso viene a ser lo mismo que copropiedad.  Hace referencia al derecho de propiedad que tiene una persona sobre un bien, pero solo de forma parcial pues la titularidad es compartida con otros. Por lo tanto, ninguno de los implicados posee la plena propiedad.

Como ya hemos comentado, estas situaciones de proindiviso, se suelen dar tras divorcios o separaciones y por herencias.

Nuevamente, contemplamos que para la extinción de proindiviso, se debe tener en cuenta si el bien es divisible o indivisible.

Se podrá adjudicar la titularidad a uno de los involucrados a través de escritura pública, contemplando la compensación económica del resto.

Cuando surjan problemas en la extinción de proindiviso, el Juzgado podrá proceder a la liquidación del régimen económico matrimonial, a la división judicial de herencias o a la división de cosa común.

¿Puedo vender mi proindiviso?

Por supuesto que sí. Muchas personas, ante la imposibilidad de llegar a un acuerdo con las otras partes o para ahorrarse problemas, deciden vender su parte de proindiviso.

Puedes vender tu parte a uno de los copropietarios que pueda estar interesado, o bien existen empresas que se dedican a su compra.

Pero antes, es mejor que te asesores y estés seguro de que es la vía que más beneficia a tus intereses.

¿Es posible la extinción de condominio cuando hay hipoteca?

Este es uno de los problemas clave que se derivan tras las separaciones y divorcios cuando hay viviendas de por medio, es la hipoteca. También en herencias complicadas.

Ya hemos visto cómo se puede extinguir un condominio de forma amistosa o por vía judicial, pero ¿Quién se queda con la hipoteca? ¿Si cedo mi parte de la propiedad al otro también le cedo mi parte de hipoteca?

Volvemos al caso de Juan y María y uno le cede al otro su condominio. A efectos prácticos, el 100% de la titularidad pasa a ser de uno de los dos, sin embargo, el banco no lo asume de igual manera.

De forma más sencilla, aunque cedas tu parte de la propiedad a tu ex pareja o a tu hermano, el banco tiene que aceptar también, por su parte, que ya no tienes responsabilidad sobre el crédito hipotecario. De no hacer esto, para la entidad financiera sigues siendo deudor de ese préstamo.

Para evitar estas circunstancias, se puede solicitar al banco un nuevo crédito hipotecario en el que ya no aparezca el anterior cotitular de la vivienda, cancelando el anterior, o solicitar la novación de la hipoteca. Esta última vía es menos costosa y únicamente supone cambiar las condiciones anteriores para que se elimine al anterior copropietario.

Si eras o eres cotitular de una vivienda y sigues figurando en el contrato hipotecario, lo mejor es que recibas el asesoramiento de un abogado. El banco puede poner pegas y mientras tanto tú sigues apareciendo como deudor, algo que puede generarte problemas si se producen impagos.

Además, a la hora de establecer la parte compensatoria por ceder la parte de propiedad, puede determinarse que, en lugar de recibir una cuantía económica, se descuente la parte de hipoteca correspondiente.

¿Cómo se hace un contrato de extinción de condominio?

En Internet puedes encontrar ejemplos de cómo redactar un contrato de extinción de condominio. Sin embargo, cada caso es único y contar con el apoyo de un experto en su elaboración y presentación siempre te traerá garantías y menos problemas a futuro.

A modo de conclusiones, podríamos decirte que algunos datos importantes que tiene que señalar son:

  • ¿Quiénes son las partes involucradas?
  • El objeto y el derecho de propiedad que se tiene sobre el mismo.
  • Los términos del acuerdo.
  • Elevarlo a público, especialmente en bienes inmuebles.
  • Precio.

¿Cómo hacer la liquidación de gananciales?

Tras un divorcio, en el que se haya tramitado la liquidación del régimen de gananciales, no contemplaríamos en ningún caso la extinción de condominio.

Esto es así, porque tras hacer un inventario de todos los bienes en común de los cónyuges, ya se hace un reparto de lo que le corresponde a cada uno.

No obstante, en cualquier régimen de separación de bienes que no haya procedido a la liquidación de gananciales, sí se tendrá en cuenta la extinción de condominio a la hora de dividir las propiedades y demás bienes en común.

Impuestos a pagar en la extinción de condominio

Precisamente, y en relación al tema de los impuestos, la extinción de condominio es una vía mucho más económica y rápida a la hora de adquirir y ceder propiedades.

La ventaja principal reside en el hecho de que solo se tributa por el Impuesto de Transmisiones y Actos Jurídicos Documentados, que se aplica entre un 0,5% y un 1% en función de cada Comunidad Autónoma. Lo único que habría que incluir serían los gastos de notario.

Si vendiésemos la vivienda de forma normal, sin hacer uso de la extinción de condominio, habría que tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, y estaríamos hablando de entre 6% y un 10% sobre lo que se aplica.

Como vemos, la diferencia es más que considerable.

Sin embargo, debes saber que cuando se ceden o adquieren proindivisos, puede ser que el dinero percibido se tenga que tributar en el IRPF. Pero esto solo ocurre si el valor adjudicado no es igual al valor de la propiedad cuando se produce la adquisición o cesión.

¿Qué es el FOGASA y por qué me pagará mi indemnización por despido?

Cuando las empresas se declaran insolventes o en concurso de acreedores, ¿quién se hace responsable de los pagos a los trabajadores? ¿Cómo puedo seguir percibiendo mi salario si mi empresa no tiene ingresos? ¿Puedo recibir algún tipo de indemnización por despido improcedente?

Salvo en el caso de que hayas tenido representación de letrado y estés debidamente informad@, si has sufrido un despido, impago de nóminas, etc., seguro que en alguna ocasión has oído hablar del Fondo de Garantía Salarial, más conocido como FOGASA.

Aprovechan estas líneas nuestros abogados laborales en Madrid para explicarte en este artículo en qué consiste, cómo puedes beneficiarte y los pasos que debes seguir si se te presenta la posibilidad de no cobrar lo reconocido por un tribunal o el SMAC ante una presunta insolvencia de la empresa.

¿Qué es el FOGASA?

Como mencionábamos al inicio de esta entrada, el Fondo de Garantía Salarial, se trata de un organismo vinculado al Ministerio de Empleo y Seguridad Social, que trabaja de forma autónoma para garantizar que los trabajadores perciben correctamente sus salarios, las indemnizaciones y finiquitos por despido o los pagos pendientes debido a situaciones de insolvencia de empresas.

En este enlace puedes acceder a la página web habilitada por parte del Ministerio al Fondo de Garantía 

En definitiva, se encarga de reclamar por ti cuando la empresa no responde ni cumple con sus obligaciones hacia los trabajadores.

¿Cómo actúa FOGASA?

Para que puedas reclamar el cobro de pagos pendientes de tu empresa y que, por lo tanto, el Fondo de Garantía reconozca la existencia de estos, tiene que existir un Acta de Conciliación previa o una decisión judicial que respalde la existencia de impagos.

Previamente tendrás que redactar una papeleta de conciliación laboralque deberás presentar en el SMAC. En el enlace te damos toda la información que necesitas.

Una vez asume el pago de los salarios, debes saber que existen ciertos límites y matices.

FOGASA, además de hacerse cargo de los salarios impagados, también abona indemnizaciones en casos de despido improcedente cuando la empresa se ha declarado insolvente o en concurso de acreedores. Si bien, al igual que en el caso de los salarios, están sujetas a ciertos límites que más adelante detallamos.

Por otro lado, en ocasiones se dan las circunstancias de que FOGASA apoya a empresas pero, ¿cómo es esto? ¿No se encarga de velar por los derechos de los trabajadores?

Efectivamente, pero una de las funciones que también tiene el Fondo de Garantía Salarial es el de proteger la continuidad de las empresas que atraviesan dificultades económicas. Algo que, a fin de cuentas, es un beneficio para los propios trabajadores.

Recuerda que, debe existir insolvencia del empresario y haber instado la ejecución como dice la Ley de Procedimiento Laboral, que se hayan hecho todos los esfuerzos para poder cobrar, y que haya sido imposible. Tendrás que aportar esta documentación con tu solicitud al Fondo de Garantía.

¿Quién puede beneficiarse del Fondo?

Pueden beneficiarse todos los trabajadores vinculados por relación laboral, quedando excluidos los socios de cooperativas y trabajadores del hogar.

¿Cuáles son los trámites y plazos para la reclamación?

Antes que nada, nuestros abogados laborales te recuerdan que solo dispones de 1 año para reclamar desde que se haya dictado sentencia judicial o se haya firmado un Acta de Conciliación que certifique la existencia de impagos por parte de la empresa.

A continuación, deberás presentar una solicitud en la unidad administrativa de FOGASA de la Comunidad Autónoma correspondiente.

Documentación requerida:

  • Solicitud.
  • DNI.
  • Auto despacho de ejecución.
  • Resolución judicial o Acta de Conciliación.
  • Número de cuenta en el que se desea recibir las cantidades a reclamar.  

 

¿Dónde debo presentar la solicitud?

Puedes hacerlo a través de la sede electrónica de FOGASA o en la unidad administrativa de la provincia en la que residas.

En caso de residir en el extranjero, las solicitudes podrán realizarse bajo representación diplomática o consular española.

¿Cómo puedo contactar con el FOGASA en Madrid?

Si te encuentras en Madrid y deseas contactar con el FOGASA, puedes acercarte al Edificio A, situado en la calle Arturo Soria, número 126 o llamar al 913 88 28 34. Te dejamos el enlace de Google Maps para saber llegar.

El horario de atención al público es de lunes a viernes de 9 a 14 horas. Pero debes tener presente que solo atenderán con cita previa.

¿Cómo solicitar cita previa en el FOGASA?

Dependiendo de la provincia en la que residas, el proceso puede variar. El sistema de cita previa de FOGASA no está disponible en todas las oficinas del territorio nacional.

En su misma página web te indican cuáles lo aplican. En caso de vivir en Madrid o en cualquier otra provincia que tenga habilitado este servicio, será imprescindible que solicites previamente cita para que puedas ser atendido en las oficinas. En caso contrario, debes ponerte en contacto o acudir personalmente.

Únicamente tienes que rellenar un formulario online en el que incluyes tus datos de contacto, la oficina de la provincia en la que te encuentras y el tipo de trámite que desees consultar o realizar, así como la fecha.

Puedes anular la solicitud siempre que quieras la cita o volver a interesar otra cuando la primera haya caducado.

¿Es posible hacer una consulta de la situación de mi expediente en el Fondo de Garantía Salarial?

Una vez presentada la solicitud, desde la propia página web se puede acceder a la consulta de situación de los expedientes que se estén tramitando.

El método que se sigue es el de autenticación a través de la plataforma @Firma de MINHAP.

En caso de que la reclamación se esté realizando con el apoyo de un profesional, como puede ser un abogado, éste debe contar con un usuario y contraseña que previamente le haya proporcionado el Fondo de Garantia Salarial.

Si la gestión la está desarrollando tu abogado laboral, el profesional tendrá que tener representación

¿Cuánto paga el Fondo de Garantía Salarial?

FOGASA únicamente se hará cargo de aquellas cantidades adeudadas a los trabajadores que se incluyan en:

– Salarios no abonados por parte de la empresa

– Indemnizaciones pertinentes por despido nulo o improcedente.

Como ya comentábamos anteriormente, tanto en el cobro de salarios como de indemnizaciones, se requieren una serie de pruebas. Además, las cuantías que se establezcan a pagar están sujetas a una serie de límites:

  • Salarios

    A la hora de establecer los límites, se tiene en cuenta el salario mínimo interprofesional diario: el doble de este se multiplica por el total de número de días pendientes de pago, con un máximo de 120 días. También se incluye el prorrateo de las pagas extras. Así vemos que:

El salario mínimo interprofesional diario en 2017 es de 23,59€ y el doble de este serían 54,94€.

Límite establecido en los salarios: 6.592,80 €

 

  • Indemnizaciones

En el caso de que por despido improcedente, se solicite el cobro de indemnizaciones o finiquitos, los límites  se vuelven a establecer prácticamente igual que en el caso anterior con un leve matiz.

Nuevamente, se tienen en cuenta el salario mínimo interprofesional diario. El salario diario del afectado no puede superar el doble establecido por el SMI diario. El período de tiempo máximo que se permite incluir para realizar este cálculo es de 1 año.

Límite establecido en las indemnizaciones: 20.053,10 €

No lo olvides, para que nazca la responsabilidad subsidiaria del FOGASA será necesario que las indemnizaciones por despido que a éste se reclamen hayan sido reconocidas como consecuencia de sentencia, auto, acto de conciliación judicial o resolución administrativa a favor de los trabajadores.

¿Qué tipo de salarios e indemnizaciones abona FOGASA?

  • Salarios

Para que el Fondo de Garantía se haga cargo de impagos en los salarios, se tienen que cumplir una serie de requisitos:

  • Que la cuantía a reclamar por el trabajador esté reconocida, ya sea por vía judicial o Acta de Conciliación.
  • Que la empresa haya entrado en concurso de acreedores o que exista una sentencia judicial que avale la insolvencia de esta.
  • Los límites salariales presentados en el punto anterior: la cantidad a abonar no puede superar el doble del SMI diario, con pagas extraordinarias incluidas y un máximo de 120 días a contemplar.
  • El FOGASA no se hace responsable de otros pluses como el transporte, dietas, desplazamientos, etc.

Para los salarios es suficiente con una conciliación, previa o judicial. Para las indemnizaciones por despido u otras modalidades extintivas, se precisa una sentencia o una resolución administrativa

  • Indemnizaciones

Al igual que en el caso de los salarios, se requiere el respaldo de un Acta de Conciliación previa o una sentencia judicial para que FOGASA se haga cargo de los pagos. Pero, ¿qué tipo de indemnizaciones estarían incluidas?

  • Despidos improcedentes: 30 días por año trabajado.
  • Despidos nulos: 30 días por año trabajado.
  • Despidos por causas objetivas: 20 días por año trabajado.
  • Extinciones de contratos temporales: 8 días por año trabajado.
  • Extinciones por voluntad del trabajador por causa justificada: 30 días por año trabajado.

Como ya comentamos, existen unos límites. Y es que las cuantías a percibir no pueden superar el doble del SMI diario, con un máximo de 1 año a contemplar.

¿Cuánto paga el FOGASA por concurso de acreedores?

En los casos en los que la empresa se ha declarado en concurso de acreedores, los salarios impagados deben estar respaldados por un Cerificado Administrativo.

El procedimiento es el mismo ya comentado, así como los límites que se establecen sobre las cantidades a abonar por parte de FOGASA en materia de salarios impagados.

Existen excepciones cuando la empresa se declara en concurso de acreedores en relación a las indemnizaciones a percibir por el trabajador afectado. Esto se cumple con empresas de menos de 25 trabajadores y para la indemnización se tienen en cuenta 20 días por año trabajado.

¿Cuánto tarda en pagar el Fondo de Garantía Salarial?

Tal y como está establecido por ley, una vez el afectado ha presentado la solicitud, el Fondo de Garantía Salarial cuenta con un plazo de 3 meses para dar una respuesta, ya sea positiva o negativa en cuanto a hacerse cargo de los pagos.

En caso de que no se produzca una respuesta dentro de ese plazo de 3 meses, se entenderá como silencio administrativo. Es decir, FOGASA se hace responsable de los pagos.

No obstante, debes tener en cuenta que, en los últimos años, con la llegada de la crisis y el aumento de las reclamaciones, los plazos se han alargado en el tiempo y es difícil saber cuánto tardarás en percibir las cantidades solicitadas.

Nuestras recomendaciones

Aunque ya hemos explicado cómo actúa el Fondo de Garantía, lo que cubre y la forma de presentar una solicitud.

No es que sea imprescindible contratar los servicios de un abogado para reclamar ante el FOGASA, pero si de verdad quieres llegar al éxito y en el menor tiempo posible, es lo más recomendable. Ellos serán los encargado de velar por tus intereses y te evitarás mayores complicaciones en todo el proceso.

 

 

 

 

 

 

Consejos para traspasar tu negocio a tiempo como un experto

¿Qué es un traspaso negocio?

Podemos decir que se entiende por traspaso de negocio el traslado o cesión  de una cosa a otro lugar o a otra persona. Cuando decimos el traspaso de una cosa nos estamos refiriendo al traspaso de una propiedad o al traspaso de un derecho, entendiendo como tal, una actividad económica.

El artículo 1255 del Código Civil (Noticias Jurídicas) establece: 

Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público.

Como ejemplos recurrentes podemos destacar traspasos de locales arrendados (muy usuales son los traspasos de bares y restaurantes, peluquerías tiendas, o el traspaso de un comercio), la cesión de un crédito,etc. 

La casuística según nuestros abogados especialistas en derecho mercantil abarca a cualquier tipo de derecho susceptible de ser cedido, y es tan aplica como lo es el mundo de las obligaciones, los derechos y los contratos.

 ¿Cómo traspasar el negocio de un local arrendado?

Consiste en la cesión a otro de las obligaciones nacidas del contrato de arrendamiento del local en el que se ejerce una actividad empresarial o profesional, a cambio de un precio.

Las formalidades para llevarse a efecto está regulada por la Ley de Arrendamientos Urbanos, y consisten sustancialmente en el acuerdo entre las partes sin necesidad del consentimiento del arrendador, normalmente el propietario, al que se le comunicará de manera fehaciente el acuerdo del traspaso, y quien tendrá derecho a elevar la renta un 20%. 

En este apartado referimos como cesión tanto al derecho de traspaso, como al derecho a subarrendar el local del negocio.

El incumplimiento de la comunicación, al arrendador, puede tener efectos negativos para el negocio del traspaso,  pues podría resolverse el contrato de arrendamiento del local.

De los asuntos de nuestros clientes,  elegimos como ejemplo, el del traspaso de un restaurante, que tenia estipulado en el contrato de arrendamiento la opción permitir el traspaso del negocio sin la autorización del propietario del local, con lo que no operó la potestad de incremento de la renta del 20%, prevista en la LAU.

 ¿Cómo son los traspasos de negocios de un local propio?

Nos podemos encontrar en situaciones tales como el traspaso del negocio en un local propiedad del cedente.

En estos casos, lo que procede es por un lado hacer una valoración exclusivamente del negocio, por el que se pagará el precio que se acuerdo; Y por otro lado un contrato de arrendamiento del local, en el que se va a seguir ejerciendo la actividad propia del negocio, estableciéndose como precio la renta que pacten las partes.

La dificultad está en el acuerdo, entre el cedente y el adquirente, en el precio a pagar por el traspaso del negocio, al tener que valorarse,  por un lado el fondo de comercio del negocio, y por otro la capacidad de pago del adquirente, y la evolución del propio negocio en la generación de los beneficios suficientes  como para amortizar la inversión realizada.

¿Cómo se valora el fondo de comercio en los traspasos de negocios?

Evidentemente la valoración de una empresa la debe de realizar el propio empresario, y luego está el precio que está dispuesto a pagar por ella el adquirente.

 Para ello se tendrá que seguir un camino claro y transparente para llegar al precio equidistante entre lo que se está dispuesto para traspasar, y lo que se está dispuesto a pagar por la cesión; y en definitiva a fin de evitar lo que muy a menudo sucede, que es la frustración del negocio por falta de acuerdo en el precio del traspaso.

Por ello es conveniente un análisis detallado de toda la información y documentación del negocio:

  • Evolución en el tiempo del negocio.
  • Cuánto costó su montaje.
  • Los libros contables, declaraciones tributarias.
  • Evolución de los movimientos bancarios.
  • Antigüedad de la empresa.
  • Listados de clientes, proveedores, bancos, créditos, volumen de ventas, inventario de los inmuebles, maquinaria, vehículos.
  • Licencias, permisos y contratos.
  • Situación en el mercado de la marca comercial.

En definitiva  detalle de toda la información posible a fin de convencer al adquirente para que le guste el negocio.

También es conveniente que el contrato de traspaso del negocio se haga incluyendo todas las licencias de funcionamiento del propio negocio, a fin de su continuidad legal como tal.

¿Cómo traspasar una sociedad con un contrato de arrendamiento del local en el que se desarrolla la actividad?

Cuando el titular del negocio es una sociedad es muy normal que el traspaso del negocio se realice con la compra de la propia sociedad, a fin de no variar la condición de arrendatario, ni la titularidad del contrato de arrendamiento, con lo que se evita cualquier duda sobre el consentimiento del arrendador.

Con esta posibilidad hay que tener mucha cautela, ya que no solamente se traspasa el negocio en si, sino todas las obligaciones de la propia sociedad.

Se traspasan los contratos con el personal (antigüedad, categoría profesional), se traspasan las obligaciones derivadas de los créditos contraídos por la sociedad, se traspasan las obligaciones tributarias.

Otras veces lo que se opta por comprar todas o de parte de las acciones o participaciones de los socios, con lo que únicamente cambian la titularidad de estos, y las cuotas sobre el capital de la empresa.

Asimismo, es frecuente que los tratos previos a la venta de la empresa se instrumente mediante el oportuno contrato de arras. Es una manera de asegurar la fiel intención de querer comprar el negocio, quedando establecidas las oportunas cláusulas penales para evitar perjuicios económicos de una falta de ejecución.

La tributación en los traspasos de negocios.

Como regla general, a los importantes beneficios fiscales derivados de la transmisión del patrimonio empresarial, es aconsejable el traspaso global del negocio, que puede suponer la no sujeción al IVA;  igual consideración tiene el traspaso de una parte del negocio, el traspaso de una rama de la actividad,  siempre que puede seguir funcionado por si sola.

A tal efecto dispone el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre el Valor Añadido (Noticias Jurídicas), que:

1.º La transmisión de un conjunto de elementos corporales y, en su caso, incorporales que, formando parte del patrimonio empresarial o profesional del sujeto pasivo, constituyan o sean susceptibles de constituir una unidad económica autónoma en el transmitente, capaz de desarrollar una actividad empresarial o profesional por sus propios medios, con independencia del régimen fiscal que a dicha transmisión le resulte de aplicación en el ámbito de otros tributos y del procedente conforme a lo dispuesto en el artículo 4, apartado cuatro, de esta Ley.

Igual consideración tiene aquellas operaciones de traspasos de negocios en las que se transmiten las existencia y los equipos comerciales.

Llamamos la atención sobre el cuidado que hay que tener en el acuerdo a tomar entre las partes, ya que si se trasmite el patrimonio empresarial por separado, y no es una rama de actividad susceptible de funcionar como tal por si sola, si podrían estar sujetas al IVA las distintas operaciones traslativas, con la  consiguiente elevación en el coste de la operación.

En los supuestos en los que el transmitente sea una persona física, la repercusión tributaria de la operación, le alcanza al IRPF como ganancia o perdida patrimonial, en la relación que exista entre el valor de adquisión y el de transmisión de los bienes traspasados, o como ingreso por la transmisión de un elemento afecto a la actividad.

En general, el traspaso del negocio tampoco está sujeto al ITP, y no tributa, excepto si se transmiten en el traspaso inmuebles o vehículos, que si están gravados por este Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por lo que hay que estudiar, en estos casos, la forma del traspaso ya que al tributar por ITP lo que se incrementa es el valor del inmueble o del vehículo; Y en cambio al tributar por IVA al ser un impuesto neutro para el empresario el  importe de este impuesto se deducirá por el empresario sujeto pasivo del IVA.

En los supuestos en los que el propietario del inmueble perciba alguna cantidad por el traspaso del local de negocio, se tributará en IRPF como renta del capital mobiliario, como rendimiento obtenido de modo irregular en el tiempo, y al que se le aplicará la reducción que corresponda según determine la LIRPF.

 

Lecciones aprendidas del contrato de vivienda en alquiler con opción a compra.

Con la llegada de la crisis y las dificultades para acceder a la compra de la primera vivienda, se ha producido un aumento considerable en el número de alquileres en España y a ellos se suma una nueva alternativa.

Los contratos de alquiler con opción a compra son cada vez más frecuentes entre los que desean comprar una propiedad y no cuentan con una situación económica tan holgada y prescinden de interesar un préstamo bancario.

Pero, ¿es alquiler o es compra? Entender esta práctica, que es un híbrido de ambos, puede resultar confusa, más si cabe si tenemos en cuenta que no está regulada explícitamente por el Código Civil.

El alquiler con derecho a compra abre la posibilidad de invertir el dinero que se destina al pago de las rentas a una posible posterior compra del inmueble.

¿Qué es el alquiler con opción a compra y en qué consiste?

De una manera sencilla podemos resumirte que es el pago de la renta considerado como una entrega a cuenta del precio de la futura vivienda en propiedad.

El alquiler de piso con derecho a compra es una fórmula entre las partes del acuerdo, que viene a otorgar una preferencia o exclusiva frente a terceros.

Los contratos nacen para ser cumplidos y pueden celebrarse de cualquier manera, ya que existe libertad de forma.

En este sentido, nos remitimos a lo que dispone el artículo 1.262 del Código Civil y que puedes leer directamente desde Noticias Jurídicas:

El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.

Hallándose en lugares distintos el que hizo la oferta y el que la aceptó, hay consentimiento desde que el oferente conoce la aceptación o desde que, habiéndosela remitido el aceptante, no pueda ignorarla sin faltar a la buena fe. El contrato, en tal caso, se presume celebrado en el lugar en que se hizo la oferta.

En los contratos celebrados mediante dispositivos automáticos hay consentimiento desde que se manifiesta la aceptación.

Se trata de un tipo de alquiler en el que el contrato es doble o mixto.

Esto es así, porque supone la firma de dos subcontratos: uno en el que se establecen las condiciones y cláusulas que afectan al alquiler de la vivienda y otro destinado a plasmar todos los puntos para la opción a compra de la misma.

Consiste en habitar una vivienda en régimen de alquiler durante un periodo de tiempo previamente estipulado en el contrato, para una vez concluido poder acceder al derecho de compra.

Ambas partes se benefician de esta alternativa, por un lado el arrendatario alquila una vivienda sabiendo que puede acceder a una posible compra, y por otra el arrendador porque percibe ingresos y además se ahorra la posible búsqueda de un comprador para su propiedad.

Aunque como hemos dicho, no esté regulado por el Código Civil, sí que está aceptado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por el Reglamento Hipotecario.

No obstante, estas circunstancias hacen que sea más que recomendable contar con el apoyo de un experto abogado civil para la elaboración de dicho contrato, de cara a evitar problemas entre arrendadores e inquilinos.

El Tribunal Supremo define que se trata de “un precontrato, en principio unilateral, en virtud del cual una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no del contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante”.

¿Cómo funciona un alquiler con derecho a compra?

En las condiciones de dicho contrato, se debe de establecer ciertos aspectos como: las cuotas del alquiler y el porcentaje que se descuenta de este, las cantidades a aportar por el inquilino a modo de garantía o la duración del contrato de arrendamiento, entre otras.

Al no estar regulado por la ley, las cláusulas dentro de estos contratos no siguen un patrón fijo.

Ya sea antes o una vez se cumpla el periodo de alquiler convenido por ambas partes, el inquilino puede manifestar su intención de compra de la vivienda.

Esta decisión se debe exponer o bien mediante acta notarial, que suele ser lo más común, o tal y como se haya pactado en el contrato privado. Por su parte, el propietario también debe aceptar la petición de compra.

¿Cómo hacer un contrato de alquiler con opción a compra?

Llegados a este punto seguro que te planteas, pero ¿cómo hago un contrato de alquiler con opción a compra si no está regulado por la ley?

Si cuentas con el asesoramiento de un abogado, mejor. Son muchos los aspectos a tener en cuenta y como decimos, al no estar contemplado por el Código Civil, pueden ser contratos que se presten a conflictos o confusiones por falta de conocimientos.

Pues bien, antes que nada, debes asegurarte de que en el documento se especifica claramente el precio de la vivienda en caso de compra y el plazo que tiene el inquilino para optar a esta (período de alquiler).

También, debe quedar establecida la mensualidad a aportar para el arrendamiento de la propiedad y, en caso de que proceda, el porcentaje que se descontaría cada mes a modo de inversión para la compra. Así como la posible prima inicial que debiera aportar el inquilino como aval.

De igual forma, las responsabilidades del propietario en relación al mantenimiento de la vivienda durante el tiempo de alquiler.

Nunca firmes un contrato de este tipo sin haber revisado todas las condiciones y consecuencias que pueden derivarse en caso de incumplimiento de alguna de las dos partes.

No olvides que se trata de un contrato doble: uno de alquiler y otro de compra.

¿Cuál es la duración de este tipo de contratos?

No hay un límite delimitado, pero lo normal es que tengan una duración de entre 2 y 5 años. Pero como decimos, no existen límites, pues ambas partes pueden pactar el periodo de tiempo que consideren oportuno y en muchas ocasiones la compra se produce antes de que finalicen los plazos.

Otra cuestión que puede surgir es si el contrato de alquiler se podría prorrogar más allá del tiempo establecido.

La respuesta es sí, pero debería elaborarse otro contrato pues las condiciones ya firmadas habrían variado. Recordamos que no se trata de un contrato de alquiler corriente.

Es importantísimo que en viviendas de alquiler con opción a compra, una vez llegado al término de la duración máxima del contrato, si no vas a ejercitar el derecho a compra y te interese tener una prórroga, preparar un anexo al contrato que no deje lugar a dudas de tu interés.

Precio del alquiler con derecho a compra

Nuevamente, depende de cada caso y de lo que establezca el contrato. Puede darse el caso de que, por la razón de ser de esta práctica, la mensualidad sea superior por la posibilidad de compra. También hay que tener en cuenta las cuantías que se suelen aportan al inicio a modo de aval.

En cuanto al precio de compra de la vivienda, será el pactado y aceptado por el arrendador y el inquilino.

¿Cuánto se descuenta en la compra?

En la firma del contrato, se podrá establecer el porcentaje del alquiler que se descuenta a modo de inversión.

Así, si el inquilino decide adquirir la propiedad, se le restarán las cuantías correspondientes de los meses de renta pagados a la cifra total de compra.

¿Qué ocurre si una vez finalizado el periodo decido no comprar la vivienda?

Puede darse el caso que, a pesar de haber firmado un contrato de alquiler con opción a compra, finalmente el inquilino decida no adquirir el inmueble.

Tal y como su nombre indica, es una opción, no se está obligado a la compra.

El alquiler con opción a compra es temporal ya que exige un plazo.

Las consecuencias pueden variar en función de cada caso y lo pactado entre ambas partes. Sin embargo, antes de tomar esta decisión se tiene que tener en cuenta que todas las cantidades aportadas previa firma del contrato a modo de garantías se perderían, ya que no tiene la misma naturaleza de una fianza o depósito y es ahí donde se puede generar confusión.

Por otro lado, si es el propietario el que decide que no quiere vender el piso, tendrá la obligación de devolver al inquilino el dinero que hubiese aportado a modo de garantía al inicio del contrato. Nuestros abogados recomiendan establecer algún tipo de cláusula penal con derecho a indemnización.

Todo esto puede variar en ciertos aspectos, dependiendo de las cláusulas que incluya el contrato. De ahí que sea recomendable contar con el trabajo de un profesional para su elaboración y asesoramiento en la firma.

¿Qué supone adquirir una vivienda de alquiler con opción a compra?

Aunque explicábamos que el alquiler con derecho a compra es una práctica que puede resultar más que beneficiosa para aquellos que quieren acceder fácilmente a la compra de una vivienda, debes saber que como todo en esta vida, tiene sus ventajas pero también sus inconvenientes y hay ciertos aspectos a tener en cuenta antes de firmar el contrato. Esto afecta tanto a propietarios como a inquilinos.

Ventajas

  • Como ya mencionamos, para el arrendador es una garantía clara de ingresos y de posibilidad de vender de forma sencilla el inmueble.
  • Para los inquilinos, supone una inversión y ahorro de cara a la compra de la vivienda, ya que un porcentaje de las mensualidades (previamente definido en el contrato) se destina al pago de la propiedad.
  • Esta práctica beneficia, sobre todo, a aquellos que tienen dificultades para acceder a créditos, pues es una forma más económica de adquirir una vivienda y desde la firma del contrato ya se establece el precio de la posible adquisición.

 

Inconvenientes

  • Las características de este tipo de contrato hace que los alquileres puedan ser considerablemente más elevados de lo que serían en condiciones normales.
  • Una vez finalizado el período de alquiler, si se declina la compra del inmueble, se pierde el dinero aportado a modo de aval.
  • Desde el punto de vista del propietario, puede darse el caso de que con posterioridad a la firma del contrato, los precios en el mercado se revaloricen, con lo que podría estar perdiendo la oportunidad de sacarle más dinero a la venta.
  • Del mismo modo, también puede ocurrir que, en el momento de la firma del contrato los precios de la vivienda hayan subido. Siendo el inquilino el principal afectado.
  • Un inconveniente para el propietario y beneficio por su parte para el inquilino, es el hecho de que en la primera parte del contrato estaríamos hablando de un régimen de arrendamiento, por lo que es responsabilidad del arrendador hacerse cargo del mantenimiento de la vivienda.

 

Condiciones y requisitos para disfrutar de viviendas en alquiler con opción a compra.

Antes de firmar un contrato de alquiler con derecho a compra, si es que te lo estás planteando, debes de tener en cuenta las condiciones y requisitos que se derivan de esta alternativa y que te explicamos a continuación.

El artículo 397 del Código Civil para el caso de que haya varios copropietarios lo indica bien claro, y es uno de los principales problemas de este tipo de contratos.

Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.

No es suficiente que cuando haya llegado el plazo oportuno para ejercer la opción de compra de vivienda se entienda ejercitada automáticamente, sino que has de utilizar todos los medios para notificar e informar esta intención a todas las partes. Si no hay respuesta o hay negación indicar que quedará consumada la compraventa.

  • En el contrato se deben establecer las cuotas del alquiler, el precio de la vivienda en caso de compra y el periodo de tiempo de arrendamiento.
  • Por ley, independientemente de los plazos fijados, el inquilino puede permanecer en la vivienda bajo contrato de alquiler durante 5 años.
  • El periodo de arrendamiento puede alargarse si así lo aceptan ambas partes, sin embargo, la opción a compra caducaría debido a la modificación de uno de los contratos. (Recordamos que se trata de un contrato doble: arrendamiento y compra).
  • No es obligatorio aportar una prima inicial a modo de garantía, pero es lo más común por seguridad del propietario.
  • Si se producen impagos en las mensualidades del alquiler por más de dos meses, el inquilino pierde su opción y derecho a compra, así como lo que pudiese haber aportado de aval. Se podrá iniciar por parte del propietario la correspondiente demanda de desahucio.
  • La compra de la vivienda puede realizarse antes de que caduque el plazo de arrendamiento.
  • El precio del alquiler puede variar, no así el establecido para la compra.
  • El inquilino tiene prioridad y exclusividad en la compra del inmueble tras la firma del contrato, y por tanto el arrendador tiene la obligación de no cederlo a terceros.

¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra?

Otra de las cuestiones que se suelen plantear con más frecuencia en relación a este tipo de contratos es cómo se tributa. El principal problema radica en el paso de un contrato de arrendamiento a uno de compra.

La propia Dirección General de Tributos, en respuesta a una reciente consulta vinculante, viene a caracterizar la adquisición de viviendas de alquiler con opción a compra como “contratos complejos”.

Una vez el inquilino ejerza su derecho a la compra de la vivienda, desde el punto de vista del comprador, esa adquisición pasa a tributar por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se aplica de manera distinta dependiendo de la Comunidad Autónoma.

Tanto el arrendamiento inicial como la opción de compra están sujetos al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

Véase lo que disponen los artículos 7.1.b) y 14.2 de Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y que puedes leer directamente en desde el enlace de Noticias Jurídicas:

La constitución de derechos reales, prestamos, fianzas, arrendamientos, pensiones y concesiones administrativas, salvo cuando estas últimas tengan por objeto la cesión del derecho a utilizar infraestructuras ferroviarias o inmuebles o instalaciones en puertos y en aeropuertos.

 

Las promesas y opciones de contratos sujetos al Impuesto serán equiparadas a éstos, tomándose como base el precio especial convenido, y a falta de éste, o si fuere menor, el 5 por 100 de la base aplicable a dichos contratos.

En la mayoría de los casos, los contratos de alquiler con opción a compra suelen estar regulados a través del IVA, pero se pueden dar excepciones.

El comprador tiene que tener también en cuenta la base imponible. Esto se refiere al importe total sobre el que debe aplicarse los impuestos. Se puede tomar como base imponible el precio de compra completo de la vivienda o bien el precio menos la prima aportada y el porcentaje de rentas del contrato de arrendamiento.